Les copropriétés des années 60 à 80, qui constituent la majeure partie des grands ensembles de logements privés, arrivent à un tournant. Leurs bâtiments vieillissent et peuvent décrocher du marché immobilier. Ces immeubles nécessitent une adaptation aux usages actuels, impliquant parfois des rénovations lourdes qui bouleversent le quotidien des résidents. Ces immeubles n’ont parfois pas fait l’objet de rénovation d’ampleur depuis leur construction et malgré un entretien correct, certains éléments du bâti peuvent nécessiter des travaux importants (façades, balcons, ascenseurs). Ces travaux sont aussi l’opportunité de remettre à niveau la performance énergétique des logements et ainsi de réduire les charges pour les occupants. De tels projets imposent une nouvelle organisation pour la copropriété, qui devra gérer des décisions complexes avec de nouveaux interlocuteurs. La marche est parfois haute et sans anticipation, cette transition peut sembler difficile. Bien sûr, l’enjeu est aussi de repérer les dysfonctionnements avant que ces ensembles ne basculent dans la dégradation, rendant les interventions encore plus difficiles et onéreuses. 

La première étape pour intervenir en copropriétés, c’est de se demander si elles requièrent une intervention par la puissance publique. L’Anah propose des aides pour les copropriétés fragiles ou en difficulté, mais le régime normal reste une gestion autonome. Les collectivités doivent identifier et prioriser les immeubles nécessitant une vigilance accrue. Pour cela, elles peuvent s’appuyer sur leur observatoire local de l’habitat ou sur le registre national des copropriétés, que l’Anah tient à disposition. Ces outils permettent d’identifier de potentielles fragilités, en confrontant la connaissance que les élus et techniciens ont du terrain avec des données chiffrées. 

Une copropriété ne nécessitant que des travaux d’amélioration peut être orientée vers les dispositifs classiques comme "MPR Copropriétés" avec l’accompagnement d’un assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO) et de l’espace conseil France Renov' (ECFR) local. Pour les copropriétés identifiées comme fragiles ou dégradées, une première étape consistera à dialoguer avec le syndic et le conseil syndical afin d’évaluer les dysfonctionnements : impayés, gouvernance, état des bâtiments, capacité à voter des travaux…
Si la collectivité locale identifie qu’une intervention poussée s’avère nécessaire, une étude pré-opérationnelle, financée par l’Anah, est recommandée. Elle consiste à définir la stratégie, en réalisant un diagnostic complet, appelé diagnostic multicritères, (bâtiment, finance, occupation, gouvernance, environnement…) et en orientant vers une Opération programmée d’amélioration de l’habitat - Copropriétés dégradées (Opah-CD) ou un Plan de sauvegarde. Ces dispositifs d’envergure permettent d’enclencher une dynamique de redressement avec un accompagnement adapté aux enjeux locaux. 
 

Il faut avoir conscience que les interventions sur une copropriété s’inscrivent dans un temps long. Parfois, les collectivités doivent palier l’urgence : s’il y a un risque pour la santé ou la sécurité, il faut prendre les mesures de police adéquates pour agir rapidement. En dehors de ces situations, il faut s’inscrire dans le temps long. Entre les premières réflexions et le démarrage des travaux, plusieurs années peuvent s'écouler. Ce délai est nécessaire pour structurer une gouvernance solide et assurer la pérennité des décisions prises.
Après les travaux, il est essentiel de maintenir une veille active. L’analyse régulière des données du registre national des copropriétés et le maintien d’un dialogue avec les syndics permettent de repérer les signaux de fragilisation. Ce suivi garantit que les actions engagées portent leurs fruits dans la durée.